Un proyecto en zonas comunes: el Edificio Germania, en Chamberí
En HRJ Solutions acabamos de finalizar la reforma de los techos de los vestíbulos del Edificio Germania, situado en la calle de Guzmán el Bueno, 133, en el barrio de Chamberí (Madrid). A diferencia de una reforma de vivienda, este trabajo se ha realizado en las zonas comunes del edificio, a petición de la comunidad de propietarios, con un objetivo muy concreto: adaptar el inmueble a la normativa vigente contra incendios.
Puedes ver el reportaje fotográfico completo de la obra en nuestra ficha de proyecto de reforma de techos en el Edificio Germania.
¿Por qué había que reformar el techo de los vestíbulos?
El motivo no era estético, sino normativo. Muchas comunidades de vecinos en edificios de cierta antigüedad se ven obligadas, tarde o temprano, a actualizar sus instalaciones de protección contra incendios para cumplir con el Código Técnico de la Edificación (CTE), Documento Básico de Seguridad en caso de Incendio (DB-SI). Uno de los elementos más habituales que exige esta normativa en portales y vestíbulos es la boca de incendio equipada (BIE), un sistema de mangueras conectado a la red de agua del edificio que permite una primera intervención rápida en caso de fuego.
El problema es que esta red de tuberías casi siempre tiene que discurrir por el techo, y en un edificio ya construido eso obliga a intervenir sobre el falso techo existente: hay que abrirlo, tender la instalación y, después, cerrarlo de nuevo con un acabado en condiciones. Eso es exactamente lo que se hizo en el Edificio Germania.
Normativa contra incendios en comunidades de vecinos: lo esencial
Antes de entrar en el detalle de la obra, conviene aclarar por qué este tipo de intervención no es opcional para muchas comunidades:
- CTE DB-SI: regula las condiciones de evacuación, compartimentación y dotación de instalaciones de protección contra incendios en función del uso y la altura del edificio.
- Reglamento de Instalaciones de Protección contra Incendios (RIPCI): establece los requisitos técnicos y de mantenimiento de las BIE, extintores y otros sistemas.
- Inspecciones periódicas: muchos ayuntamientos y aseguradoras exigen revisiones periódicas de estas instalaciones, y su ausencia o mal estado puede derivar en sanciones o en la pérdida de cobertura del seguro del edificio.
- Acuerdo de la comunidad: este tipo de obra afecta a elementos comunes, por lo que debe aprobarse en junta de propietarios y, en función del alcance, puede requerir comunicación previa o licencia municipal.
Si tu comunidad todavía no ha revisado la normativa de protección contra incendios en zonas comunes, en nuestro artículo sobre normativa de reforma con pladur en Madrid explicamos con más detalle los trámites y licencias que suelen ser necesarios.
Cómo se ejecutó la obra, paso a paso
El trabajo en el Edificio Germania se organizó en tres fases claramente diferenciadas:
- 1. Instalación de la nueva red de bocas de incendio equipadas (BIE). Antes de tocar el techo, se tendió toda la instalación de tuberías y se colocaron los nuevos armarios de BIE en los vestíbulos, siguiendo el trazado exigido por el proyecto técnico.
- 2. Demolición completa del techo existente. Una vez lista la instalación, se retiró por completo el falso techo antiguo de los vestíbulos, dejando vista la estructura y las nuevas conducciones para comprobar que todo el recorrido era correcto y accesible.
- 3. Montaje del nuevo falso techo de pladur. Por último, se instaló un nuevo falso techo de placas de yeso laminado, con los registros necesarios para el mantenimiento futuro de la instalación contra incendios, y se dejó todo listo con un acabado limpio y uniforme.
En las fotografías del proyecto se puede seguir esta evolución: desde la estructura vista con las nuevas tuberías, pasando por el techo a medio placar, hasta el resultado final ya pintado.
Por qué el pladur es una buena solución para este tipo de intervención
En zonas comunes que necesitan albergar instalaciones técnicas (contra incendios, climatización, electricidad), el pladur ofrece varias ventajas frente a otras soluciones:
- Rapidez de ejecución: minimiza las molestias a los vecinos, ya que el vestíbulo es una zona de paso que no puede quedar inutilizada mucho tiempo.
- Acceso a las instalaciones: permite incorporar registros y trampillas para futuras revisiones o mantenimiento de las BIE.
- Resistencia al fuego: existen placas específicas (clasificación A2-s1,d0) especialmente indicadas para zonas comunes sujetas a normativa de protección contra incendios.
- Acabado limpio: permite devolver al vestíbulo un aspecto cuidado tras una intervención que, por su naturaleza, es bastante invasiva.
Preguntas frecuentes
P1: ¿Qué es una boca de incendio equipada (BIE) y por qué obliga a abrir el techo?
R1: Es un sistema de mangueras conectado a la red de agua del edificio para actuar en caso de incendio. La tubería que la alimenta discurre habitualmente por el techo de las zonas comunes, por lo que instalarla o renovarla obliga a intervenir sobre el falso techo existente.
P2: ¿Necesita mi comunidad de vecinos licencia para este tipo de obra?
R2: En general sí, aunque el trámite exacto depende del ayuntamiento y del alcance de la intervención: puede bastar con una comunicación previa de obra menor o, si la reforma es más compleja, requerir licencia municipal. Siempre es necesario, además, el acuerdo de la junta de propietarios.
P3: ¿Cuánto tiempo tarda una reforma de techos en zonas comunes de un edificio?
R3: Depende de la longitud del recorrido de las instalaciones y del número de vestíbulos afectados, pero al tratarse de zonas de paso se suele planificar por fases para minimizar las molestias a los vecinos.
P4: ¿Se puede aprovechar la obra para mejorar también el aislamiento o la estética del vestíbulo?
R4: Sí. Al retirar por completo el techo existente es un buen momento para revisar el aislamiento acústico o térmico, actualizar la iluminación o renovar la pintura de la zona común.
Conclusión
La reforma del Edificio Germania es un buen ejemplo de un tipo de obra que muchas comunidades de vecinos en Madrid tendrán que abordar en los próximos años: poner al día la protección contra incendios sin descuidar el acabado de las zonas comunes. En HRJ Solutions nos encargamos de todo el proceso, desde la instalación técnica hasta el acabado final del falso techo.
Si tu comunidad necesita revisar o renovar la instalación contra incendios de las zonas comunes, o cualquier otra reforma en el edificio, puedes solicitarnos presupuesto sin compromiso.
